Коллеги составили Инструкцию для самостоятельных продавцов недвижимости. Я решил поделиться этой инструкцией.
Мне для этого ее предоставил Сергей Авдеев из славного города Ижевска. С его разрешения публикую данную инструкцию на нашем сайте.
Как самостоятельно продать квартиру, дом, земельный участок.
Итак, как же происходит сделка продажи квартиры с точки зрения Продавца?
При продаже квартиры наша цель – получить деньги, не оказавшись обманутым при расчетах. И всё. Больше ничего. Всевозможные юридические тонкости сделки, анализ документов, проверка «юридической чистоты» квартиры – это забота Покупателя. Мы можем ему только посочувствовать. Нам хоть и нужно будет собирать пакет документов для продажи, но ломать голову, анализировать и беспокоиться о юридических рисках сделки нам не придется.
Идем дальше.
Первым делом нам, конечно же, надо прицениться. То есть трезво взглянуть на тот товар, который мы продаем. «Трезво» здесь – ключевое слово. Нам нужна объективная оценка нашей квартиры, без эмоций и личных привязанностей («здесь прошло мое детство, или здесь жили мои родители» – для покупателя не является объективным критерием).
Оценка своей квартиры
Цена квартиры определяется набором ее рыночных характеристик. Посмотрите, какие характеристики перечисляются в большинстве объявлений о продаже квартир. Это и есть определяющие цену квартиры факторы. Ничего сложного. Главное – оценивать без эмоций, но так, как бы Вы оценивали чужую квартиру.
Оценка квартир на рынке происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы. Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки. Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.
Первым и самым важным фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ –район ,улица и т.д., и нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в примерно в нашем же расположении.
Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (в порядке убывания значимости):
тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.);
- количество комнат и площадь квартиры(общая /жилая);
- площадь кухни(некоторые проводят здесь большую часть жизни);
- вид из окон(за вид из окон на море, например, накидывают 10-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
- расположение дома внутри района(даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
- удаленность от метро(если в городе такое присутствует);
- этаж квартиры(в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
- элементы планировки квартиры(расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
- элементы инфраструктуры дома(огороженная территория, охрана или консьерж, поземная автостоянка и т.п.);
- хороший ремонтв квартире (хорошо, но не выгодно).
Для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры. Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры. Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.
Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%. В дальнейшем точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель.
Порядок действий при самостоятельной оценке квартиры
Чтобы самостоятельно оценить квартиру для продажи, нам достаточно выполнить по порядку следующие простые пункты.
- Источники данных о продаже квартир
Выбираем 2-3 заслуживающих доверия ресурса с объявлениями о продаже квартир на вторичном рынке. Для этого годятся как интернет-порталы, так и печатные издания по недвижимости.
На наш взгляд, хорошими источниками данных для оценки могут служить представленные ниже ресурсы: «Авито» и «Из рук в руки».
Предостережем Вас от оценки квартиры по принципу: «А соседка продала за ….». Во-первых, эта соседка может просто говорить неправду, такое случается, и (или) продала она свою квартиру год назад.
2. Выборка квартир
Составляем выборку из квартир, выставленных на продажу в нашем районе/кластере, и наиболее похожих по ключевым параметрам (место, тип дома, количество комнат) на нашу. Если где-то цена квартиры не указана – звоним, и узнаем ее.
Причем, в выборку можно включать и данные за прошлые 2-3 месяца, т.к. рынок недвижимости очень инертный, и цены на нем меняются медленно.
Чем больше выборка, тем вернее оценка. Выборка в 20-30 похожих на нашу квартир вполне достаточна для надежной оценки. Выборка в 10-15 квартир – тоже дает представление о ценах.
Если же похожих на нашу квартиру совсем мало, и нам не удается найти в продаже и десятка квартир, пригодных для сравнения, то нам придется черпать данные из соседних районов и добавлять в выборку квартиры, не очень похожие на нашу.
Это не страшно. Ведь Покупатель будет находиться в таком же положении, и ему так же сложно будет определить «правильную» цену.
- Анализ выборки и оценка квартиры
На основе полученной выборки, сначала мы делаем простой расчет среднеарифметической цены за квадратный метр (= цена квартиры / общая площадь квартиры).
Но ведь квартиры в нашей выборке все-таки не одинаковые, и отличаются друг от друга не только площадью, но и отдельными факторами/удобствами (вид из окон, большая кухня, наличие лоджии, улучшенная планировка, дорогой ремонт, и т.п.). Эти факторы хоть и не так существенно влияют на цену, по сравнению с местоположением, типом/классом дома и площадью квартиры, но тем не менее, их не следует упускать из виду.
Под «анализом выборки» мы понимаем как раз суммарный учет этих самых факторов (дополнительных удобств квартиры), и выражение их в виде коэффициента к нашей среднеарифметической цене. Т.е. ряд дополнительных удобств нашей квартиры, по сравнению с большинством квартир из выборки, дадут нам некоторый плюс в цене. Например, вид из окон в городской парк, высокие потолки и просторная планировка нашей квартиры заслуженно добавят нам в цену 5-10% (конечно, если большинство квартир наших конкурентов не могут этим похвастаться). И наоборот, если наши окна выходят на шумную магистраль, ремонт в квартире делали еще при царе горохе, а за углом нашего дома расположено кладбище, то нам придется скидывать со средней цены, допустим 10-15%.
Не лишним будет прозвонить несколько квартир из нашей выборки, и пообщаться с их продавцами, чтобы убедиться, что это живые варианты, а не просто «забытые», которые Продавцы продали, но забыли снять из объявлений \. При прозвоне можно позадавать вопросы о документах и об отдельных достоинствах/недостатках квартир. В идеале – съездить и посмотреть вживую пару-тройку аналогичных квартир, тогда понять конкурентов и оценить свою квартиру будет гораздо легче.
Итогом будет являться небольшой диапазон установленных нами цен на подобные квартиры, в пределах которого мы выбираем свою цену. Чуть больше или чуть меньше – зависит от нас, нужно ли нам продать быстрее, или мы не торопимся.
- Корректировка цены «в рынке»
После оценки и публикации нашего объявления о продаже квартиры, никто не мешает нам спокойно, не торопясь, продолжать анализировать цены на рынке. И по результатам наших наблюдений, и звонков от Покупателей, мы можем слегка подкорректировать свою цену в ту или иную сторону.
При оценке квартиры следует также учитывать общую тенденцию рынка: спад или подъем. На спаде цен мы, конечно, будем торговаться охотнее, на подъеме – можем гордо держать свою цену.
Главные правила: Необоснованно завышать цену своей квартиры, идя на поводу своих эмоций и привязанностей – бессмысленно, только время потерять.
Слишком заметное снижение цены – вызывает подозрение, Покупатель начинает искать скрытый подвох. Да и нам что за радость – продавать дешево.
Поэтому, после анализа цен на квартиры из нашей выборки, рекомендуется выбрать для своей квартиры узкий диапазон цен (плюс-минус 3%), в рамках которого можно экспериментировать, следить за реакцией рынка (количеством звонков), и оставлять себе небольшой запас в цене для торга.
Идем дальше.
Теперь нам нужно запустить рекламу нашей квартиры, чтобы рынок был в курсе, что мы хотим ее продать. И сделать это надо так, чтобы наше предложение было заметным в своей категории, выглядело привлекательным, и радовало глаз тех, кто его увидит.
На самом деле, сделать это совсем не трудно. Для этого надо всего лишь грамотно составить объявление о продаже квартиры, симпатично его оформить и аккуратно разместить там, где его обязательно увидят потенциальные покупатели. Сейчас мы это быстро сделаем.
Как правильно составить объявление о продаже квартиры?
Здесь ничего сложного. Чтобы составить объявление о продаже квартиры грамотно, надо взглянуть на него глазами Покупателя. Как это сделать? Образцами для этого нам могут послужить рекламные объявления о продаже квартир на сайтах крупных агентств недвижимости (почему бы не поучиться у тех, кто продает квартиры регулярно?).
В каждом таком объявлении кратко и в определенной последовательности перечисляются основные характеристики квартиры. Вначале указывается главное – адрес и тип дома, этаж и этажность, количество комнат и площади. Затем второстепенное – тип санузла, наличие балкона, высота потолков, направление окон, общее состояние жилья и т.п. Если у квартиры есть какая-либо особая черта («изюминка»), то ее добавляют в конце (например, «вид из окон на Эйфелеву башню», или «в квартире авторский дизайн»).
Не следует перебарщивать с перечислением достоинств квартиры. Конечно, очень хочется похвастаться, что мы недавно поставили новый унитаз, а в прихожей у нас люстра из венецианского стекла, но нужно себя сдерживать. Нам надо научиться выделять главное – действительно значимый для Покупателя фактор. И лучше, если он будет один. Максимум – два. Здесь как в искусстве макияжа у женщин, главное – не переборщить. Недоберешь косметики – не будет должного эффекта, переберешь – получится карикатура.
В завершении объявления обязательно указывается цена, и возможность торга (если нужно стимулировать продажу). Публиковать объявление о продаже без указания цены квартиры, в надежде на то, что «кому надо будет, тот позвонит и узнает» – это ошибка. Как минимум, половина Покупателей не позвонят, а просто пропустят объявление мимо как «недоделанное», и перейдут к следующему. Не следует так же упражняться в художественном описании своего жилья, типа «по утрам вы сможете наслаждаться рассветными лучами солнца прямо из окна кухни». Такие изыски только мешают. Покупателям нет никакого интереса их читать.
Заметное усиление эффекта дает фотография квартиры. Наглядное изображение всегда выгодно выделяет объявление из массы безликого однородного текста. Так как текст всегда выглядит более-менее одинаково, а фотографии всегда разные и неповторимые – то это дает нам возможность привлечь внимание к нашему предложению.
Поэтому к фото следует подойти вдумчиво, и вспомнить, что такое «товарный вид» – ведь встречают-то всегда по одежке. Хорошо бы выбрать правильный ракурс, создать правильное освещение, …подмести, наконец, пол, и убрать пустые бутылки со стола.
Фото не должно быть тусклым, вызывающим тоску. Чем ярче и четче будет картинка, тем охотнее нам будут звонить Покупатели. Лучше, когда квартира представлена в нескольких изображениях (комната, кухня, санузел, элемент интерьера, вид из окна и т.п. – см. пример ниже).
Если у нас красивый вид из окон, нужно постараться передать это в лучшем ракурсе – с голубым небом, зеленым газоном и т.п. Позировать, при этом, самому на фоне интерьера вовсе не обязательно…
После того, как мы составили свой вариант объявления о продаже квартиры, надо его где-то разместить так, чтобы рынок его увидел и оценил.
Рынок – это Покупатели. Если Покупателей много, то мы имеем большой рынок. А куда Покупатели смотрят, когда хотят прицениться, и купить квартиру? Туда и мы направим наши рекламные усилия. В первую очередь – это специализированные интернет-ресурсы, аккумулирующие данные о продаже недвижимости. Среди таких информационных ресурсов, как и везде, есть конкуренция. И есть там свои лидеры-передовики. Именно их мы и возьмем себе в союзники. Найти лидеров на любом рынке не сложно. Они сразу видны. На то они и лидеры, к таким можно отнести старую добрую «Из рук в руки», или относительно новую, но бешено популярную «AVITO».
Разместить объявление о продаже квартиры на таких ресурсах не сложнее, чем пожарить яичницу. Причем, в абсолютном большинстве случаев, такая услуга для владельцев квартир предоставляется без-воз-мез-дно. То есть даром! Если кто и требует плату, то совсем небольшую, чаще – за актуализацию объявления или за его визуальное выделение среди других.
Дополнительно повысить шансы на продажу квартиры можно, продублировав наше объявление в соответствующих печатных изданиях (те же «Из рук в руки», например). Раз эти издания еще существуют, и тираж у них немаленький – значит, есть аудитория, которая черпает информацию из них, а не только из интернета.
Чтобы не забыть и не запутаться в разных базах и досках объявлений, нам лучше сразу зафиксировать себе – где и когда мы разместили наше объявление, и не забывать его регулярно обновлять (актуализировать). Особенно, если в процессе экспозиции квартиры мы корректировали цену продажи.
Для фиксирования этих данных вполне можно завести небольшую тетрадку, и аккуратно вносить в нее дату подачи объявления, место его размещения, цену и т.п. Так мы сможем легко контролировать свою рекламную кампанию.
Парадоксально, но практика показывает, что один из самых эффективных способов найти Покупателя на свою квартиру остается примитивная уличная расклейка объявлений в районах «потенциального интереса». Правда, эффект от такого способа очень краткосрочный – как правило, звонки поступают первые пару дней после расклейки. Но шансы есть.
Для ускорения продажи некоторые вешают большой “транспарант” с надписью “Квартира продается! Тел. 8 (ХХХ) ХХХ-ХХ-ХХ” на окно или балкон своей квартиры. Очевидно, что он будет мозолить глаза всем проходящим и проезжающим в округе людям, и иногда это дает результат.
Не нужно тратить лишние усилия на то, чтобы разместить свое объявление о продаже квартиры везде, где только можно. В интернете, например, существуют сотни порталов с предложением размещаться у них, но реальную эффективность имеют только несколько лидеров (см. выше примеры). Остальные просто копируют информацию у них.
Нам вполне достаточно выбрать одного-двух лидеров среди федеральных интернет-порталов, добавить к ним одну-две местные специализированные площадки, включая местные печатные издания (если квартиру мы продаем в небольшом городе), и время от времени можно расклеивать бумажные объявления по своему району. Это максимум.
Если это не помогает, то дело явно не в рекламных каналах, а в неадекватно выставленной цене и в текущей активности рынка. Значит, придется постепенно снижать цену и терпеливо ждать своего Покупателя.
Кстати, если у нас есть возможность выписаться из квартиры заранее – делаем это, не стесняясь. Так мы облегчим себе поиск Покупателя (наша квартира станет более ликвидной), а ему, соответственно, облегчим бремя сомнений по поводу будущей выписки жильцов из квартиры.
А если наша сделка – «альтернативная», то подбирать себе новую квартиру нам надо уже на этом этапе, чтобы потом не терять на это времени. Для поиска «альтернативной»квартиры мы можем использовать те же ресурсы, в которых рекламируем свою квартиру, а для понимания правил выбора и покупки – используем ИНСТРУКЦИЮ для Покупателя.
Итак, вооружившись фотокамерой, мы сделали серию снимков, выбрали из них лучшие, емко, но лаконично описали параметры квартиры, и разместили наше объявление о продаже в самых популярных ресурсах о недвижимости.
Крепко обняли телефон. Сидим. Ждем. Звонков.
Есть контакт! Кто-то позвонил по нашей рекламе!
Уверенно подтверждаем по телефону, что мы и есть хозяева и продавцы квартиры в одном лице, и вежливо приглашаем нашу квартиру посмотреть.
Излишне упоминать, что предварительно мы, конечно же, «навели марафет» в квартире, то есть провели ее предпродажную подготовку. Как минимум, сделали генеральную уборку (включая мытье окон); как максимум – легкий, не затратный косметический ремонт.
Теперь нам надо набросать маленький план – как правильно показать квартиру Покупателю, чтобы у него сложилось благоприятное впечатление. Процесс показа квартиры при ее продаже нельзя недооценивать. Ведь всем известно, что хорошая сделка зависит не только от самого товара, но и от умения продавать. Другими словами, кроме качества самой квартиры в процессе продажи (показа) имеет значение наше поведение.
Как показывать квартиру Покупателям?
Стоять в углу и грызть семечки, предоставив Покупателю самому все осматривать – не лучшая стратегия. Сегодня мы работаем экскурсоводом, и наша задача – устроить мини-шоу для Покупателя, как это делают профессиональные риэлторы. Представьте, что Вы покупаете эту квартиру вместе с ним, только Вы уже приняли решение о покупке, а он еще сомневается. Развейте его сомнения, объясните ему, чем хороша именно эта квартира, и почему брать лучше именно ее. Отойдите в сторонку и, как говорят в Одессе, дайте Покупателю спокойно сделать себе мнение. Небольшая уступка в цене – персональная скидка для Покупателя – в завершении показа, может оказаться очень кстати.
Сделайте Покупателю искренний комплимент – это всегда помогает в переговорах, и настраивает собеседника на нужный лад.
Главное – без фанатизма! Если мы будем постоянно жужжать над ухом Покупателя, расхваливая нашу квартиру и рассыпаясь в любезностях, то рискуем получить обратный эффект. Все должно быть в меру.
Если Вы не прирожденный шоумен, и не обладаете навыками гипноза, то лучше к своему «выступлению» подготовиться заранее. Выберем несколько положительных характеристик нашей квартиры, которые не видны сразу, при беглом осмотре. Например, у нас новая медная проводка в квартире, или на кухне у нас – полы с подогревом. Об этом мы и сообщим Покупателю в процессе «экскурсии». Хорошее отопление, прекрасная звукоизоляция – также добавят плюсов в его копилку. Если же по части ремонта нам похвастаться нечем, то можно найти внешние факторы, играющие в нашу пользу. Например, у нас чистый и тихий двор перед домом, всегда ухоженный подъезд, прекрасные интеллигентные соседи, и т.п.
Если в Вашем доме живут какие-нибудь известные персоны, или «большие и уважаемые люди» – используйте это как плюс. Например, между делом можно заметить, что «двумя этажами выше у нас живет ведущая телеканала ОРТ», или «в соседнем подъезде газпромовцы выкупили сразу три квартиры». Такие заметки действуют, как реклама с узнаваемыми лицами. Кроме того, показывая квартиру Покупателю, лучше заранее учесть некоторые нюансы, которые помогут нам в продаже. О чем это? Читаем ниже.
Какие нюансы нужно учитывать при показе квартиры?
Время показа (если есть такая возможность) тоже можно обратить в свою пользу. Замечено, что с утра (или хотя бы в первой половине дня) люди более спокойные, и более восприимчивы к положительному. Их еще не напрягли на работе, они не уставшие, дневной стресс большого города еще не отпечатался в их настроении.
Если нам удалось договориться с показом на утро – попытайтесь создать Покупателю хорошее настроение на весь день. Этот положительный фон будет им увязан и с нашей квартирой.
Погоду тоже можно эксплуатировать себе на пользу. Смотрим прогноз: хмурое серое небо, дождь и слякоть явно не добавят нам гламура. А вот солнце и голубое небо не стыдно будет показать из окна нашей квартиры. Все это также отложится в «подкорке» Покупателя.
Вид из окон нашей квартиры может играть за нас или против нас, в зависимости от того, что это за вид. Если вид из окна ласкает глаз, грех этим не воспользоваться. Пошире распахиваем занавески и ведем Покупателя к окну (за окном, конечно, день и хорошая погода). Если же вид из окон нас удручает, то не следует жаловаться об этом Покупателю – прикрываем занавески (за окном все равно вечер и мало что видно), и акцентируем его внимание на чем-нибудь другом.
Мебель и вещи в квартире лучше свести к минимуму, чтобы они не оставляли впечатления тесного пространства. Лишний хлам – выбрасываем или дарим соседям. Простор в прихожей и комнатах всегда оставляет лучшее впечатление, чем загроможденные проходы и забитые мебелью помещения.
Освещение внутри помещения во многом определяет эмоциональный эффект от него. Тусклая лампочка под потолком, серые окна и темные углы наведут тоску даже на юмориста. Наша задача – сделать прямо противоположное. Если на улице солнце – открываем шторы полностью, если пасмурно или вечер – включаем весь свет, который у нас есть в квартире. Может быть, для этих целей даже купим пару дополнительных ламп или новую люстру.
Запах в квартире может нам здорово помешать (если мы не позаботимся об этом), или помочь (если позаботимся).
Если мы недавно пожарили рыбу, покурили на кухне, потискали собаку, не убрали за кошкой, а штабеля кроссовок и туфель в нашей прихожей источают нежный потный аромат – то единственным стремлением Покупателя при осмотре квартиры, будет поиск выхода.
Если же мы хорошо проветрили квартиру, добавили где надо ароматизаторы, поставили цветы на столе – то обоняние Покупателя незаметно подскажет ему, что это «правильная» квартира.
Все эти мелочи помогают показать квартиру в лучшем виде, и оставить хорошее эмоциональное впечатление у Покупателя. А эмоции в продажах играют далеко не последнюю роль.
Суть – много мелких, но положительных факторов составляют одну большую положительную картину восприятия.
Какие вопросы задают Покупатели при осмотре квартиры?
Покупатели, как правило, тоже не молчат во время осмотра, а задают вопросы. Причем, интересуются они не только техническими деталями квартиры, но и условиями возможной сделки. Наши ответы на эти вопросы во многом будут влиять на итоговое решение о покупке квартиры. К таким вопросам нам надо быть готовыми заранее, чтобы в нужный момент не начать мямлить, заикаться и «путаться в показаниях», создавая у Покупателя впечатление, что «что-то тут не так, что-то он темнит, пойду-ка я лучше отсюда».
Типовые вопросы Покупателя при осмотре квартиры, обычно, сводятся к следующему:
- Кто является собственником квартиры, сколько всего собственников, кто из них женат, есть ли среди них несовершеннолетние дети?
— Вопросы касаются согласия супруга на продажу и или получения разрешения из Органов опеки и попечительства; - Кто прописан в квартире? Возможна ли выписка до сделки?
— Очевидно, что «юридически свободная» квартира более ликвидна, т.е. быстрее продается; - Как долго квартира в собственности? Более трех лет?
— Вопрос может касаться как налогов, так и срока исковой давности (оценивается вероятность оспаривания прав от прежних владельцев); - Какие правоустанавливающие документы на квартиру у нас имеются?
— Речь о том, есть ли у нас на руках Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП, и на основании чего они получены – приватизации, купли-продажи, дарения, наследства, решения суда и т.п.; - Это «чистая продажа» или «альтернатива»?
— Вопрос о том, будет ли выстраиваться «цепочка» из квартир, или мы просто получаем деньги, не покупая ничего взамен. - Как быстро мы готовы собрать недостающие документы, и когда мы будем готовы выйти на сделку?
— Зависит от состава пакета документов для данной сделки и от требований Покупателя о дополнительных справках-подтверждениях (напр., справки из ПНД и НД). - Как мы планируем получать деньги, и на каких условиях?
— Речь идет о способа расчетов за квартиру (нал, безнал, момент получения денег и т.п.). - Какая сумма предоплаты, и на каких условиях нас устроит?
— Обсуждается сумма, срок, условия возврата, и документ/договор, под который будет передаваться предоплата (об этом – на следующем шаге). - Возможен ли торг?
— Категоричный отказ от торга для нас может быть оправдан только в случае явного роста цен на рынке, когда цена квартиры завтра выше, чем сегодня. В остальных случаях благоразумнее дать понять Покупателю, что «все в этой жизни возможно, но в разумных пределах».
Практика однозначно доказывает, что лучше «попотеть» при подготовке сделки, и не иметь проблем на самой сделке, чем подготовиться «спустя рукава», и получить большой стресс и скандал во время подписания Договора купли-продажи который нередко заканчивается развалом самой сделки и взаимными обвинениями сторон.
Подготовив заранее ответы на эти вопросы, мы, во-первых, снимем многие сомнения Покупателя, а во-вторых, сами будем лучше представлять себе состав и структуру сделки.
Итак, поводив людей по нашим владениям, и поупражнявшись в методах эффективной продажи, мы, наконец, нашли своего покупателя. Теперь надо это дело закрепить предоплатой.
Как это делается? Сейчас узнаем.
Получение предоплаты за квартиру – фактор для нас (Продавца) более важный, чем для Покупателя (он ведь не торопится расстаться с деньгами). Для нас это означает, что Покупатель найден, и наши усилия по рекламе, показам и переговорам увенчались успехом. Нам теперь важно, чтобы Покупатель неожиданно не «слинял». Для этого мы и привязываем его к себе рублем.
Предоплата за квартиру может быть внесена в форме задатка (есть финансовая ответственность) или аванса (нет финансовой ответственности). Грамотный Покупатель будет настаивать на первом, нам же, как Продавцу, безопаснее склонить его ко второму (практика рынка здесь на нашей стороне).
Вообще-то, если мы уверены в своем решении продать квартиру, нас устраивает цена, и мы не участвуем в «цепочке», то задатка бояться не стоит – он обеспечивает равную финансовую ответственность обеих сторон.
В случае, если мы, продавая свое жилище, покупаем взамен другую квартиру и она уже подобрана – нам придется передавать принятый аванс следующему Продавцу по цепочке, скрепляя таким образом сделку из трех участников. И в этом случае, мы можем только порадоваться, что на нас не остались висеть жесткие обязательства задатка. Стоит отметить, что на сегодняшнем рынке «цепочки» состоят не менее чем из трех звеньев, а как правило четырех-шести.
Как получать аванс при продаже квартиры
Сумма аванса за квартиру для нас не принципиальна, главное, чтобы Покупателю было жалко ее потерять. Для этого она должна быть для него достаточно ощутимой. На практике, обычно, используют какую-нибудь круглую сумму, в районе 1-2% от цены квартиры (например, 20-50 тыс. руб.).
В случае с «альтернативой», принятой нами суммы аванса должно хватить для внесения следующих авансов по цепочке (особенно, если мы покупаем взамен своей – две альтернативных квартиры).
Срок аванса за квартиру должен быть достаточным, чтобы нам хватило времени на сбор всего пакета документов для продажи своей квартиры, а Покупателю – времени на проверку этих документов. Обычно, на-все-про-все хватает 2-3-х недель.
В случае выстраивания «альтернативной сделки», срок увеличивается, соответственно. И здесь имеет смысл обговорить с нашим Покупателем возможность увеличения срока его аванса, на случай непредвиденных задержек с «альтернативной квартирой».
О форме и содержании Договора об авансе, должен больше заботится Покупатель, так как именно он в данном случае рискует деньгами. Тем не менее, во избежание конфликтов и возможности срыва сделки, нам тоже не помешает знать, что и как должно быть отражено в этом соглашении.
Сам аванс и Договор аванса не только фиксируют намерение Покупателя купить квартиру, но и фиксируют основные условия самой сделки, как то: окончательная цена сделки (после торга), дата выхода на сделку, способ проведения взаиморасчетов (наличный или безналичный, выбор банка), момент «выписки» Продавца из квартиры, распределение расходов на сделку между участниками.
Договор об авансе, при желании, можно составить и заверить у Нотариуса. Стоит это недорого (тем более, что платить за это логичнее Покупателю), но значительно облегчает отношения между Продавцом и Покупателем. Нотариус разрешит спорные вопросы ответственности по такому договору, грамотно пропишет все необходимые формулировки, и выступит свидетелем фактической передачи денег.
Кстати, не забываем, что не только Покупатель выбирает нас (нашу квартиру), но и мы выбираем Покупателя.
В случае, если Покупатель – «ипотечник» (т.е. покупает квартиру с использованием ипотечного кредита), то здесь могут возникнуть некоторые сложности в связи с требованиями его банка-кредитора по условиям сделки. В целом, банки стараются подстраиваться под рынок, а не наоборот. Поэтому если требования банка нас категорически не устраивают, то мы либо советуем Покупателю поменять банк, либо сами меняем Покупателя.
Еще один нюанс. Если в процессе общения с Покупателем выясняется, что наша квартира – последняя в цепочке «альтернативных» квартир, то это не самая радостная весть.
Если в цепочке всего две квартиры – это нормально, классическая «альтернативная сделка», коих на рынке большинство.
Если в цепочке 3-4 квартиры, то стоит подробно пообщаться с тем, кто организовывает всю цепочку, чтобы оценить вероятность завершения такой сделки. Если же в цепочке 5 и более квартир, то мы рискуем просто потерять зря время, и потрепать себе нервы: такие цепочки нечасто доходят до завершения, ввиду своей сложности из-за большого количества участников. (Как построить альтернативную сделку самостоятельно, мы подробно расскажем в отдельной заметке.).
После получения аванса нам следует снять свою квартиру с продажи – удалить все объявления, которые мы размещали, и прекратить дальнейшие показы.
Страховки ради, по тем звонкам, которые еще продолжают поступать, говорим честно, что Покупатель найден, аванс уже внесен, но можем записать телефон звонящего. На всякий случай…
Итак, Покупатель, передав нам аванс (задаток), убедил нас в серьезности своих намерений. Обговорив детали будущей сделки, и запечатлев все это в Договоре об авансе, мы положили в карман первую маленькую часть нашего большого дохода от продажи квартиры.
Что дальше?
Об этом – на следующем шаге.
…Идем дальше.
Теперь нам нужно будет собрать пакет документов необходимый для оформления продажи нашей квартиры.
Для этого нам придется пробежаться по разным инстанциям, потолкаться в очередях, и пособирать разные бумажки. Нудно, скучно, но – надо. На это может уйти не одна неделя.
Какие документы необходимы для продажи квартиры?
Список документов, необходимых для продажи квартиры (см. ниже) будет зависеть как от нашей субъективной ситуации с квартирой (залог, ипотека, состав семьи, права родственников, и т.п.), так и от пожеланий нашего Покупателя. Поясним о чем речь.
Дело в том, что некоторые документы не требуются для оформления сделки купли-продажи квартиры (т.е. их не требует регистратор), но они могут иметь значение для Покупателя, подтверждая для него сведения, снижающие его риски, а также их может затребовать банк-кредитор (если наш Покупатель использует ипотеку). Разберем это по порядку.
К обязательному пакету документов, необходимому для оформления продажи квартиры, который нам понадобится в любом случае (по требованию регистратора) относятся:
Документ – основание получения права собственности на нашу квартиру
– Это наш главный правоустанавливающий документ, определяющий, на основании чего у нас возникло право собственности.
- Договор купли-продажи квартиры.
– Этот договор мы будем подписывать с нашим Покупателем, перед регистрацией – об этом на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ; - Наш паспорт владельца квартиры (паспорт Продавца)
– Если мы продаем квартиру по доверенности, то дополнительно нужна будет и сама доверенность; - Заявление о государственной регистрации
– Это заявление мы будем писать непосредственно перед подачей документов на регистрацию; - Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию
– Эту квитанцию выдают в месте подачи документов на регистрацию.
Другие документы для оформления сделки купли-продажи квартиры могут нам понадобиться лишь в некоторых случаях (об этом ниже).
К слову сказать, Свидетельство о собственности на квартиру, которую по привычке все еще требуют многие Покупатели, на сегодняшний день отменено и практического значения уже не имеет. Сейчас её заменяет Выписка из единого государственного реестра прав, далее -ЕГРП.
При подготовке документов для продажи своей квартиры, мы, конечно, исходим из того, что наше право собственности на квартиру зарегистрировано в Росреестре, иначе сделку оформить не получится.
Но бывает, что человек давно владеет квартирой по факту (например, получил ее в наследство от бабушки), и не регистрировал своего права (не было нужды), то есть не подавал документы на регистрацию. Если это наш случай, то нам следовало позаботиться об этом заранее, еще до поиска Покупателя. Зарегистрировать свое право собственности в Росреестре можно как самому, так и с помощью добрых людей, предлагающих такие услуги.
Помимо обязательного пакета документов, необходимых для продажи квартиры (см. выше), нам могут понадобиться еще несколько дополнительных бумаг (см. ниже). Часть из них потребует регистратор в отдельных случаях для своих регистрационных действий, а часть – захочет увидеть только Покупатель, чтобы удостовериться в «юридической чистоте» квартиры. Состав этих дополнительных документов будет зависеть уже от деталей конкретной сделки.
Рассмотрим подробнее эти варианты.
Дополнительно нам могут понадобиться (или не понадобиться — в зависимости от ситуации) следующие документы для оформления продажи квартиры:
А. По требованию регистратора (дополнительные документы):
- Кадастровый паспорт квартиры
– Он понадобится, если наша квартира не состоит на кадастровом учете. Его также могут потребовать банк-кредитор (в случае ипотеки) и Органы опеки и попечительства; - Согласие супруга на продажу квартиры
– Такой документ нам потребуется, если квартира была приобретена нами в браке, но оформлена только на одного из супругов. Вместо «согласия» мы можем представить регистратору брачный договор, или Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе имущества (если требуется подтвердить наличие/отсутствие прав супруга на продаваемую квартиру); - Согласие органов опеки и попечительства
– Если на квартиру имеет права несовершеннолетний ребенок;
Такая же справка нам понадобится в случае, когда у нас среди собственников квартиры присутствует член семьи, ограниченный судом в дееспособности. - Письменное согласие банка-кредитора на отчуждение квартиры
– Если наша квартира заложена под кредит банку, а кредит мы еще не погасили;
Б. По требованию Покупателя (дополнительные документы):
- Выписка из ЕГРП
– Это первое, что захочет видеть наш Покупатель, чтобы убедиться в том, кто является действительным собственником квартиры по данным Росреестра. Эту Выписку из ЕГРППокупатель может заказать самостоятельно, без нашего участия; - Выписка из домовой книги или даже Расширенная (архивная) Выписка из Домовой Книги, или Единый жилищный документ.
– Это покажет Покупателю, кто проживает (прописан/зарегистрирован) и проживал ранее в нашей квартире; - Копия финансово-лицевого счета и/или Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
– Это убедит Покупателя в отсутствии долгов за жилищно-коммунальные услуги в нашей квартире. - Справки из Наркологического диспансера и справка из Психоневрологического диспансера.
– Если наш Покупатель хочет быть уверенным, что у нас нет психических отклонений, и мы полностью дееспособны для совершения сделки купли-продажи квартиры; - Справка или Оценочный отчет о стоимости квартиры
– Если наш Покупатель использует для покупки ипотечный кредит, то его банк потребует такую справку. Выбор и оплата оценщика здесь – это забота Покупателя; - Технический паспорт и Разрешение на перепланировку квартиры
– Если Покупатель обнаружил у нас в квартире следы перепланировки. В таком случае он, вероятно, захочет еще убедиться, что эти технические изменения внесены в реестр данных кадастрового учета, т.е. может потребовать еще и свежий Кадастровый паспорт квартиры; - Акт приема-передачи квартиры
– Этот Акт нам нужен будет не меньше, чем Покупателю, так как, подписав его, мы снимаем с себя ответственность за состояние квартиры и за оплату коммунальных платежей (об этом далее на шагах ИНСТРУКЦИИ); - Расписку о получении денег за проданную квартиру
– Эта расписка служит Покупателю подтверждением того, что он выполнил свои обязательства по оплате квартиры в соответствии с договором.
Эти дополнительные документы дотошный Покупатель может потребовать от нас для полноты картины, и снижения своих рисков, а также по требованию своего банка-кредитора (в случае с ипотекой). Не стоит этому сопротивляться, его требования разумны, а нам получить эти справки большого труда не составит. Тем более, что возможно мы сами скоро окажемся на его месте – ведь мы наверняка продаем свою квартиру чтобы купить другую.
Итак, весь пакет документов мы собрали, и продемонстрировали Покупателю, убедив его, что мы находимся в трезвом уме и твердой памяти, что владеем мы квартирой по полному праву, и что мы искренне желаем ему счастья и благополучия, если он купит нашу квартиру.
Возникает вопрос: а как мы будем получать у него деньги? Сумма-то немаленькая! Об этом – на следующем шаге.
Следующий шаг
…Идем дальше.
Как передавать деньги при продаже квартиры – вопрос принципиальный для обеих сторон сделки.
На предыдущих шагах Инструкции мы говорили, что принципиальные условия взаиморасчетов (наличные или безнал, порядок и условия передачи денег) мы с нашим Покупателем обговорили заранее, и прописали их в Договоре об авансе.
Из-за всенародной любви к наличным деньгам, подавляющее большинство расчетов в сделках купли-продажи квартир происходит именно наличным путем. Чаще всего для этого используют банковскую ячейку (подробнее об этом способе расчетов).
Технология передачи денег через ячейку давно «обкатана» и вполне безопасна. Если не совершать глупостей. Речь идет об условиях доступа к ячейке, которые прописываются в дополнительном соглашении к договору аренды ячейки.
Эти условия доступа к ячейке являются ключевым моментом в практике наличных денежных расчетов при подготовке сделки купли-продажи квартиры. Что для нас (Продавца) здесь наиболее важно?
Срок нашего доступа, и представляемые для доступа документы.
Так как срок нашего доступа к ячейке ограничен допсоглашением, то в наших интересах проследить, чтобы этот срок был достаточным, даже если произойдет задержка в регистрации сделки. Чем больше мы заложим запас времени для нашего доступа, тем безопаснее для нас (например, срок нашего доступа = срок регистрации + две недели на возможную задержку).
Возможно, нам придется доплатить банку за дополнительный срок аренды ячейки, но это небольшая сумма, и оно того стоит.
Что касается предоставления документов для доступа к ячейке, то здесь правило простое – не должно быть ничего лишнего!
Основное условие получения нами денег – это передача права собственности на квартиру Покупателю. Мы подтверждаем это банку, предъявляя ему свой экземпляр Договора купли-продажи квартиры, с гербовой печатью и штампом УФРС, который мы получим на руки после регистрации сделки.
Как вариант подтверждения передачи права собственности на квартиру (по согласованию с Покупателем и указанием этого в допсоглашении), мы можем использовать вместо своего экземпляра договора, Выписку из ЕГРП на проданную квартиру. В ней после регистрации сделки будет значиться уже имя Покупателя, и банк такое подтверждение вполне устроит.
Мы также можем согласиться (если Покупатель будет настаивать) на условие нашей «выписки» из квартиры, для получения доступа к ячейке. В этом случае срок нашего доступа должен быть еще увеличен на время снятия нас с регистрационного учета.
Тогда для получения доступа к ячейке, мы предъявляем в банк, кроме ДКП (или Выписки из ЕГРП), еще и Выписку из домовой книги или поквартирную карточку, либо свой паспорт с соответствующим штампом о снятии с регистрационного учета (как будет указано в допсоглашении).
Никаких дополнительных документов нам включать в условия доступа не следует, иначе мы этого доступа можем вообще не получить. Например, Покупатель может предложить включить туда еще и Передаточный Акт. Ответ – нет. Ведь сам Покупатель, получив право собственности, может уклониться от подписания Акта (дескать, потом подпишем), а мы в этом случае лишаемся доступа к деньгам. Иногда бывает, что в условия доступа, обозначенные в допсоглашении, включают помимо документов еще и обязательное присутствие самого Покупателя (буквально это звучит как «доступ к ячейке обеспечивается в присутствии одновременно следующих лиц – ФИО Продавец, ФИО Покупатель»).
Мы не рекомендуем этого делать, т.к. в этом случае мы снова попадаем в зависимость от адекватности нашего Покупателя (если он вовремя не придет в банк после регистрации сделки, нас без него к деньгам не допустят).
Если наша квартира – альтернативная
В случае альтернативной сделки», когда мы, продавая свою квартиру, покупаем взамен другую – для нас ситуация по части взаиморасчетов даже упрощается. Если доплата нам или от нас не предусмотрена, то мы в процессе сделки денег вообще не видим. Деньги передаются от Покупателя сразу Продавцу-2. А наша забота в этом случае – только контроль документов покупаемой нами «альтернативной» квартиры-2.
Если доплата нам или от нас присутствует, то это сопровождается арендой дополнительной ячейки (для закладки этой самой доплаты), и отдельным допсоглашением о доступе к ней.
Если же в «альтернативной сделке» мы находимся в конце «цепочки» (т.е. мы – конечный получатель денег), а наш «юридический Покупатель» продает свою квартиру, и взамен покупает нашу (квартиру-2), то мы закладываем в ячейку деньги и подписываем допсоглашение с первым (головным) Покупателем.
Проверить купюры на подлинность можно в самом депозитарии, во время закладки денег в ячейку. Обычно в каждом хранилище есть комната, где стоят детекторы и счетчики валют.
Можно также попросить об этом сотрудников депозитария. Кстати, те же сотрудники охотно ответят нам на вопросы по поводу аренды ячейки для проведения сделки купли-продажи квартиры, и объяснят типовые условия допсоглашения.
Удобной альтернативой расчетов через банковскую ячейку могут стать расчеты через Нотариуса. Подготавливая и заверяя Договор купли-продажи квартиры у Нотариуса, мы можем дополнительно заказать ему услугу депонирования денег на время регистрации сделки. Удобство для нас здесь в том, что заверенный Нотариусом договор имеет гораздо меньше шансов на задержку в регистрации (что для нас, как получателя денег, важно), а сама услуга депонирования денег у Нотариуса оформляется гораздо проще и дешевле, чем в банке. Кроме того, Нотариус в курсе деталей сделки (в отличие от банка), а значит какие-либо проблемы с получением денег (например, вследствие задержки регистрации) – исключены.
Итак, деньги мы пересчитали, перещупали, перенюхали – все в порядке, купюры подлинные. Вместе с нервно икающим Покупателем запечатали их в ячейку, подписали условия доступа к ним, и пошли эти самые условия выполнять.
…Идем дальше.
Чтобы сделка для нас (Продавца) прошла ровно и без эксцессов, лучше заранее подготовить проект (шаблон) Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и согласовать его с нашим Покупателем. Тогда в последний момент, на самой сделке, не придется с ним спорить, и выяснять, кто кого неправильно понял.
Согласование проекта договора лучше провести за день-два до закладки денег в банковскую ячейку (см. предыдущий шаг ИНСТРУКЦИИ).
Заключение Договора купли-продажи квартиры между физическими лицами может происходить как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариальной форме, по согласованию сторон, за исключением тех случаев, когда требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки.
Участие Нотариуса в сделке обходится несколько дороже, но значительно облегчает подготовку и процесс подписания договора, снимая многие вопросы и разногласия между сторонами. На практике услуги Нотариуса, чаще всего, оплачивает Покупатель, т.к. это больше в его интересах.
Но для нас Нотариус тоже может быть полезен. Дело в том, что мы, как Продавец, очень чувствительны к сроку регистрации сделки, т.к. если он будет неожиданно увеличен, то мы рискуем пропустить свой период доступа к ячейке с деньгами.
А регистрация перехода права, на основе нотариально удостоверенного договора происходит не только с большей вероятностью, но и в 3 раза быстрее (т.к. регистратору уже нет необходимости проводить юридическую экспертизу договора после Нотариуса).
Кроме того, Нотариус также может взять на себя и сам процесс регистрации перехода права по договору. Да и денежные взаиморасчеты по сделке купли-продажи квартиры также можно провести через Нотариуса (вместо аренды банковской ячейки).
Перед подписанием Договора купли-продажи внимательно читаем его, и проверяем, чтобы там не оказалось сюрпризов, или явно невыгодных для нас условий. Непонятных или трактуемых двояко формулировок в договоре тоже не следует допускать. Нотариальное составление и заверение договора, как правило, исключает какие-либо сюрпризы для обеих сторон, т.к. Нотариус выступает здесь экспертом и независимым арбитром, и в его обязанности входит разъяснение сторонам договора всех его условий, и их юридических последствий.
По закону Договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его подписания сторонами. Но Покупатель приобретает право собственности на квартиру только после государственной регистрации перехода права. Поэтому после подписания договора, передаем его в составе собранного нами ранее пакета документов на регистрацию.
ДКП составляется и подписывается в 3-х экземплярах: по одному для Продавца и Покупателя, и один для УФСР.
Итак, Договор купли-продажи квартиры составлен, все существенные условия в нем присутствуют, дополнительные условия согласованы, цена и налоговые вопросы учтены. Теперь собранный нами пакет документов, вместе с подписанным договором отправляется на регистрацию.
Следующий шаг
Идем дальше.
Несмотря на то, что регистрацию договоров купли-продажи недвижимости отменили регистрация самих сделок с недвижимостью осталась. Но регистрируется теперь только переход права собственности на квартиру, который происходит в результате сделки.
Регистрацией перехода права (так это официально называется) занимается территориальное УФРС (местное подразделение Росреестра).
Регистрация сделки купли-продажи квартиры – это государственное удостоверение того, что владелец квартиры сменился. Именно с момента регистрации права нового владельца нашей квартиры, (Продавец) теряем свое право, Покупатель – приобретает его.
Где регистрировать продажу квартиры?
Во многих городах РФ подать документы на государственную регистрацию права можно самостоятельно через районные многофункциональные центры госуслуг (МФЦ «Мои документы»). Порядок действий для регистрации сделки, обычно, указан в каждом МФЦ на специальных стендах, либо подскажут сами сотрудники МФЦ.
Регистрировать продажу квартиры можно и другими путями, например, можно поручить это Нотариусу (если договор заверяли у него), или обратиться за услугой регистрации к «специальным людям» в юридические организации. Стоит это недорого, а процедуру регистрации облегчает значительно. Преимущество последних в том, что они снижают вероятность задержек или отказов в регистрации.
Как зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры?
Для регистрации мы (Продавец) пишем стандартное заявление о переходе права (его мы найдем в МФЦ, или нам его дадут «специальные люди»), и берем реквизиты для оплаты госпошлины. Затем оплачиваем госпошлину за регистрацию, и передаем регистратору собранный нами пакет документов.
В момент передачи документов нам на руки выдают расписку о приеме документов на государственную регистрацию. Проверяем по расписке, все ли документы в ней указаны (включая подлинники и копии), сохраняем ее себе и прячем в надежное место. В расписке, помимо прочего, указывается срок регистрации и номер дела, по которому можно следить за ходом самой регистрации.
По итогам всей этой процедуры, в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится запись о переходе права собственности, в результате чего мы своего права на квартиру лишаемся, а Покупатель это право за собой закрепляет.
По истечении установленного срока регистрации, мы получаем обратно на руки свой экземпляр Договора купли-продажи квартиры (ДКП), с печатью и штампом УФРС. А Покупатель получает свой экземпляр договора с такими же отметками. Раньше Покупатель получал после регистрации еще и Свидетельство о праве (Титул) на квартиру. Теперь же (с июля 2016 года) единственным бумажным подтверждением наличия права собственности на квартиру у Покупателя, служит Выписка из реестра.
Если происходит задержка в регистрации
Приостановление регистрации сделки купли-продажи квартиры – это для нас (Продавца) неприятность. Но такое иногда случается. Возможные причины такого казуса – смотри ниже по ссылке.
Возобновление регистрации происходит только после того, как устраняются эти причины.
Такая задержка может привести как к увеличению сроков регистрации, так и к отказу в регистрации. Нам это может грозить пропуском своего срока доступа к ячейке с деньгами (при расчетах за квартиру через банковскую ячейку).
Причем, отказ в регистрации не страшен, в смысле потери денег – здесь все участники сделки остаются при своем. А вот неожиданное приостановление регистрации, а затем такое же неожиданное возобновление ее, может привести к нарушению сроков доступа Продавца квартиры к банковской ячейке и, соответственно – к невозможности получения денег.
Действия Продавца в этом случае
В случае приостановки регистрации сделки, регистратор обязан незамедлительно уведомить стороны договора об этом событии, и указать причины приостановки. По этим причинам мы можем определить, что нужно сделать для возобновления регистрации.
Для большей уверенности мы и сами можем следить за ходом регистрации сделки купли-продажи квартиры (по номеру регистрационного дела, указанному в расписке о приеме документов) на сайте Росреестра.
Регистратор имеет право приостановить регистрацию не более, чем на три месяца. И может запросить дополнительные документы для возобновления регистрации. Наши действия в этом случае будут зависеть от срока нашего доступа к деньгам, прописанного в допсоглашении к Договору аренды ячейки.
Если срок нашего доступа к ячейке с деньгами больше, чем фактический срок регистрации (вместе с задержкой), то волноваться не о чем. Например, стандартная регистрация сделки купли-продажи квартиры 7 дней, плюс мы донесем требуемые документы в течение еще 10 дней и возобновим регистрацию, плюс еще 7 дней, соответственно (новый срок регистрации). Итого: 7 + 10 + 7 = 24 дня максимум. В то время как наш доступ к ячейке прописан в течение 45 дней. В этом случае спокойно выполняем требования/запросы регистратора, убеждаемся, что регистрация возобновилась, и ждем ее окончания.
Если же мы, по наивности, указали в допсоглашении, например, всего 3 недели (21 день) доступа для себя, то в случае приостановления регистрации, мы сильно рискуем, т.к. после ее возобновления, мы пропустим свой срок, и уже не будем иметь доступа к деньгам.
В этом случае мы срочно связываемся с Покупателем, едем с ним в банк, и заключаем новое допсоглашение с увеличенным сроком доступа (взамен старого).
Если же Покупатель отказывается это делать (нехороший человек попался), то мы пишем в местное отделение Росреестра заявление о приостановлении регистрации (такое право у нас есть согласно статье 30, ФЗ-218). Это заявление можно подать и через сайт Росреестра.
Регистрация тогда останавливается на срок до 6 месяцев, а нам нужно будет за это время убедить сотрудников Росреестра в том, что случился форс-мажор, и регистрация сделки должна быть полностью прекращена. Квартира, соответственно, остается в нашей собственности. А нам придется искать нового Покупателя.
Чтобы избавить себя от забот по контролю регистрации, и уменьшить вероятность ее приостановления – можно обратиться за услугой регистрации к специалистам, которые постоянно этим занимаются, и знают всякие мелкие нюансы, которые могут повлиять на ход регистрационных действий.
Кроме того, эти специалисты, имея на руках доверенность на регистрацию от обеих сторон сделки, могут в случае форс-мажора самостоятельно прекратить регистрацию, написав заявление от имени обоих участников о прекращении регистрационных действий.
Альтернативный вариант действий по регистрации сделки купли-продажи квартиры – это заверить Договор купли-продажи у Нотариуса, и ему же поручить регистрацию перехода права по этому договору в местном отделении Росреестра.
Нотариусы имеют такую возможность, и могут обеспечить регистрацию перехода права быстрее (всего за 3 дня) и надежнее, чем самостоятельные действия участников сделки. Надежность здесь заключается в том, что заверенный Нотариусом договор, и подготовленный им пакет документов практически гарантированно пройдет регистрацию без задержек и отказов.
А при необходимости, тот же Нотариус может самостоятельно обратиться в Росреестр за приостановлением или даже прекращением регистрации от имени сторон договора, который он заверил и передал регистратору. Такая возможность ему дана законом – п.2, ст.31 ФЗ-218.
У этого же Нотариуса можно провести и денежные расчеты с Покупателем квартиры, заказав услугу депонирования денег у Нотариуса. В этом случае нам не придется беспокоиться о том, что срок доступа к деньгам (как в случае с банковской ячейкой) может быть нами пропущен. Нотариус выдаст нам депонированные у него деньги Покупателя по факту зарегистрированного перехода права, вне зависимости от срока регистрации.
Итак, документы на регистрацию мы отдали, к возможной задержке в регистрации подготовились. К счастью, наши молитвы были услышаны, и все прошло гладко и без задержек. Со своей квартирой мы торжественно попрощались.
Теперь нас может утешить только денежная компенсация, которая терпеливо дожидается нас в ячейке банка (или в офисе Нотариуса).
Идем дальше.
На предыдущем шаге мы (Продавец) зарегистрировали сделку с нашей, теперь уже бывшей, квартирой, и теперь наша задача – получить деньги за проданную квартиру.
После завершения регистрационных действий, мы получаем обратно свой экземпляр Договора купли-продажи квартиры (ДКП), и проверяем наличие на нем печати и штампа УФРС. Теперь – это наш пропуск к банковской ячейке с деньгами (если Покупатель рассчитывается с нами через депозитарий банка).
Условием доступа к ячейке в банке нам может служить не только Договор купли-продажи, но и Выписка из ЕГРП, если мы с Покупателем предварительно это согласовали и вписали в перечень условий доступа к деньгам (см. предыдущие шаги ИНСТРУКЦИИ).
Не забываем и про ключ от ячейки: если он оставался на руках у Покупателя, то после регистрации мы забираем ключ у него.
Если Покупатель не отдает нам ключ (не все люди ведут себя адекватно), то банк все равно допустит нас к ячейке при наличии у нас паспорта и договора с регистрационным штампом (или Выписки из ЕГРП). Правда, нам придется заплатить банку небольшой штраф, в качестве компенсации за «утерянный» ключ.
В итоге, все сомнения позади, деньги за проданную квартиру мы получили, и задумались о том, как транспортировать большую сумму наличных к себе домой или в другое безопасное место.
Не обязательно сразу выносить деньги из банка (к чему нам лишний риск?). Можно арендовать там ячейку теперь уже на свое имя, и переложить деньги туда. Забрать их потом сразу или частями можно будет в любое время.
Либо, не выходя из банка, можно положить деньги на счет, и хранить их на депозите, либо перевести их на счет другого, более удобного для нас банка.
Но нужно иметь в виду, что в случае банкротства банка, наши деньги, лежащие в ячейке, не исчезнут. Назначенный при банкротстве конкурсный управляющий банком все равно допустит клиента к арендованному сейфу.
В случае же когда мы положили деньги на депозит, мы можем гарантированно рассчитывать только на застрахованную в АСВ (Агентство страхования вкладов) сумму.
Делаем выводы.
Если же Покупатель рассчитывался с нами через депозит у Нотариуса, то здесь ситуация еще проще.
Нотариус может не только подготовить и заверить Договор купли-продажи квартиры, но и сам зарегистрировать переход права по сделке. Нотариус сам подает документы на регистрацию в УФРС, и сам забирает их после регистрации. Наше дело – только зайти к нему через несколько дней, и забрать у него наш экземпляр договора, вместе с депонированными у него деньгами за нашу квартиру.
Итак, квартира продана, деньги получены, мы счастливы. Всё! Ан, нет.… Еще одна маленькая формальность. Нужно «физически» передать квартиру Покупателю.
…Идем дальше.
После всех бумажных действий, связанных с документами, нам (Продавцу) осталось сделать завершающий шаг – физически передать квартиру Покупателю.
Согласно Гражданскому Кодексу (а Кодекс мы должны чтить), физическая передача квартиры при ее продаже происходит путем подписания сторонами Акта приема-передачи квартиры (Передаточного акта).
По закону, мы (Продавец) отвечаем за квартиру вплоть до момента ее фактической передачи Покупателю, т.е. до подписания Акта приема-передачи. После его подписания – вся ответственность за квартиру (авария, пожар, потоп, оплата «коммуналки», и т.п.) ложится на нового хозяина.
Акт приема-передачи квартиры при ее продаже составляется в произвольной форме, но он должен содержать некоторые обязательные сведения и формулировки (кто, кому, когда и что передает). В Акте можно отразить не только фактическое выполнение обязательств Продавцом (т.е. факт передачи квартиры), но и выполнение обязательств Покупателем (т.е. факт, что деньги выплачены полностью).
Передача квартиры Покупателю и подписание Акта – это формальная процедура, которая не требует нотариального удостоверения или регистрации. Правда, в отдельных регионах местные отделения Росреестра требуют подписанный Передаточный акт в составе пакета документов для регистрации сделки. Это несколько повышает риск Покупателя нашей квартиры (ведь мы еще по праву продолжаем в ней жить, а он, подписав Акт, формально уже несет за нее ответственность), но пусть об этом болит голова у Покупателя.
Лучше, если Акт приема-передачи квартиры предварительно уже составлен, и согласован с Покупателем (опять же – меньше вопросов и недоразумений при подписании). Разумно, если Акт составляется предварительно, вместе с проектом Договора купли-продажи квартиры (ДКП), и так же, как и ДКП согласовывается с Покупателем накануне сделки.
Так же, как и с составлением ДКП – с составлением Акта нам могут помочь юристы из специализированных компаний.
На практике Продавец и Покупатель, обычно, подписывают Передаточный акт при продаже квартиры через несколько дней после получения документов с регистрации. За эти дни мы (Продавец) успеваем забрать деньги из банковской ячейки (если расчеты проводились наличными), а также физически освобождаем квартиру – вывозим мебель, бытовую технику, выгоняем из комнаты упирающегося кота, объяснив ему, что квартира продана и у нас теперь много денег.
Кроме того, по просьбе Покупателя, мы подготавливаем еще пару свежих справок – об отсутствии задолженности по оплате стационарного телефона в квартире, об отсутствии задолженности за электричество и за коммунальные услуги.
Нам выгодно подписать Передаточный акт быстрее, т.к. после подписания Акта вся ответственность за физическое состояние квартиры, и все обязательства по оплате «коммуналки» переходят уже к новому владельцу квартиры.
Если мы продавали свою квартиру, еще будучи «прописанными» в ней, то до подписания Акта мы выписываемся, и демонстрируем Покупателю новый штамп в паспорте.
Покупатель может также попросить у нас Расписку в получении денег за квартиру (подстраховаться на случай нашей невменяемости). В случае чего, такая расписка будет служить ему подтверждением, что он свои обязательства по оплате выполнил.
Не будем спорить, такая расписка – это нормальная практика рынка, поэтому пишем ее просто, весело, и можно даже от руки (желательно без вульгарных выражений).
Подписание Акта приема-передачи квартиры часто происходит в самой, уже проданной, квартире. Покупатель убеждается, что она передается в целости и сохранности (а не сгорела, например, пока шла регистрация), а мы передаем ему ключи, справки и расписку.
Теперь все! Сделка завершена!
Вы видите, что продать недвижимость совсем несложно. Вы вполне можете справиться с этим самостоятельно. Хотя можно поручить всё эти небольшие хлопоты риэлторам (только проверенным – узнавайте через друзей, родственников и знакомых, в общем, у всех кому доверяете). Придется, конечно, им немного заплатить… но, решать вам. Итак – Удачи!
Нет, не всё! Нам еще нужно купить квартиру. Это в следующей памятке.
